Tarde o temprano, los que por una razón u otra tenemos la suerte de tener cerca el campo, nos toca lidiar con el vecino por el tedioso asunto de los linderos.

En muchas ocasiones nuestros antepasados decidieron que poner una piedra de buen tamaño, para que no se pudiera mover porque la desconfianza no es algo nuevo, en una esquina era suficiente para marcar los linderos para toda la vida. Pero hete aquí que, o bien se ha pasado ya su vida y el mojón no aparece por ningún sitio, o hubo una expropiación cuando asfaltaron la carretera que hizo desaparecer el tal mojón y a nadie se le ocurrió recolocarlo, o que vinieron los extraterrestres y se lo llevaron para estudiarlo, el resultado es que hoy no hay ni rastro de ningún indicativo de los límites de nuestra finca. ¡Y no hablemos si la parcela está lleca!

Para colmo de males, con la digitalización del catastro, resulta que los técnicos en muchas ocasiones decidieron que las líneas no se correspondían con la realidad y las adecuaron a las ortofotos, y el resultado es que tampoco me coinciden con lo que aparece en la escritura o en la hijuela del abuelo … donde dice que uno de los linderos es una “regadera” y ni en catastro ni en sigpac ni en la mismísima finca hay rastros de algo que pudiera ser o haber sido una acequia….

A todo ello se une que un día, de buenas a primeras, pasas por la finca y te encuentras que el vecino ha decidido vallar su finca así por las bravas, pero claro, ante la duda (y sobre todo ante tus dudas) pone el vallado a dos metros de lo que siempre has pensado que era el lindero. Evidentemente esos dos metros siempre van en su beneficio, no en el tuyo. ¡Y ya tenemos el guirigay montado!

La primera línea de actuación es defender nuestra parcela con uñas y dientes. ¡Ojo! Porque el Código Civil presume que las cercas o vallados son medianeras, si bien tal presunción es de las que cabe prueba en contrario. O sea, que de no decir ni hacer nada en este supuesto nos va a poner las cosas más difíciles para defendernos en el futuro.

Si hubiéramos pillado “in flangranti” al vecino en la colocación de la valla, le habríamos requerido (incluso fehacientemente) para que parara su ejecución advirtiéndole que será responsable de los daños y perjuicios que se puedan seguir de su actuación.

Verificaremos igualmente si el vecino dispone de la correspondiente licencia de obras (sí, el ayuntamiento ha de autorizar los vallados de terrenos, pero las licencias que concede, al igual que en cualquier otro supuesto, lo son <<sin perjuicio de los derechos de terceros>>). Si tuviere tal licencia, habrá que instar su revocación, y preventivamente, su suspensión.

En cualquier caso, la propiedad <<es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las establecidas en las leyes>> (artículo 348 del Código Civil). A partir de ahí cada uno que saque su conclusión si se encuentra con una instalación puesta por un tercero en la parcela de su propiedad. El derecho le asistirá para recuperar la posesión mediante la acción reivindicatoria y la reclamación de los daños y perjuicios causados, que básicamente consistirán en los costes de retirada del vallado. Pero vaya por delante que la justicia (que no es otra cosa que dar a cada uno lo suyo) no se consigue de un día para otro y supone incurrir en determinados costes.

Hagas lo que hagas con la valla del vecino, el problema del lindero (y del vecino) sigue estando ahí. Tú tienes claro hasta donde llega tu parcela y si los linderos están definidos o no. Si no fuera así, empieza por recabar toda la información posible (que tanto si estás tú interesado en tomar la iniciativa como si no, las vas a necesitar): tus escrituras o título de propiedad, información catastral, actual e histórica, eventuales testigos, etc.. Se esté en un lado u otro, de cuanta más información y pruebas posibles dispongas, mejor.

El deslinde de común acuerdo

Decididos a zanjar la cuestión y dejar definidos los límites de nuestra parcela (y la del vecino) lo que hay que hacer es deslindar la finca.

Según la RAE deslindar es <<señalar y distinguir los términos de un lugar, provincia o heredad>>, y este es un derecho que todo propietario tiene, <<con citación de los dueños de los predios vecinos>> (artículo 384 CC). Cuando los límites sean inciertos o existan controversias podrá hacerse por acuerdo, o por procedimiento de jurisdicción voluntaria o por juicio contencioso declarativo, en caso contrario.

De acuerdo con la nueva regulación del deslinde es el proceso a seguir, será diferente si se trata de fincas que estén inscritas en el Registro de la Propiedad o no.

Deslinde de fincas no inscritas: 

El procedimiento es el establecido en los art. 104 a 107 de la Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción voluntaria, cuyo objetivo es llegar a la inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente, de una finca que no figura inscrita, propiedad del que insta la inscripción.

Este expediente será tramitado el Secretario judicial del Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar en el que radique la finca. En este expediente habrán de aportarse todas las circunstancias, incluidas las catastrales, de la finca a deslindar y de las colindantes, así como los datos de los propietarios.

Además, en caso de que el promotor manifieste que la representación gráfica catastral no coincide con la del deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo suscrita por técnico competente. En este caso, la representación gráfica que se presente será respetuosa del resto de los límites catastrales en lo no afectado por el deslinde.

El Secretario judicial dará traslado a los interesados de toda la documentación y les citará al acto de deslinde a celebrar en el plazo de treinta días para buscar la avenencia entre ellos. Si alguno de los dueños no asistiere al acto, se procederá al deslinde, si bien el ausente podrá hacer valer sus derechos en el juicio declarativo que corresponda.

Si antes de la comparecencia, el dueño de alguna de las fincas colindantes se opusiera al deslinde, el Secretario archivará el expediente en relación a la parte de la finca lindante con la del opositor, reservando a las partes su derecho para que lo ejerciten en el juicio declarativo que corresponda, y continuará con el resto.

Finalizado el acto, el Secretario judicial dictará decreto haciendo constar la avenencia, o que fue parcial respecto de alguno o algunos de los linderos, o que se celebró sin avenencia, acordándose el archivo definitivo de las actuaciones.

El Secretario judicial remitirá testimonio del acta y del decreto al Catastro a los efectos de que puedan realizarse por este, en su caso, las alteraciones catastrales que correspondan, según su normativa reguladora.

 

Expedientes de deslinde de fincas inscritas en Registro Propiedad

 

En la nueva redacción de la Ley Hipotecaria se regulan dos tipos de deslindes:

1. El deslinde propiamente dicho de fincas inscritas (art 200), que tratamos aquí.
2. La rectificación de la descripción, superficie o linderos de fincas inscritas (artículo 201, que parece distinguir a su vez si la rectificación es meramente literaria -por ejemplo el nombre de un colindante- o afecta a la cabida de las fincas).

 

En ambos casos el procedimiento exige la formación de un expediente a tramitar por Notario del distrito notarial en el que radiquen las fincas.

En el supuesto del deslinde propiamente dicho, este expediente se iniciará a instancia del titular registral del fundo, mediante escrito en el que se harán constar las circunstancias tanto de la finca que se pretende deslindar, como las colindantes afectadas, así como los datos identificativos de los titulares de una y otras, incluidos los catastrales, determinándose la parte sobre la que se solicita el deslinde si éste no se refiriere a la totalidad del perímetro de la finca.

Si el que inicia el deslinde manifestare que la representación gráfica catastral no coincide con el deslinde solicitado, deberá aportar representación gráfica georreferenciada del mismo.

El Notario dará traslado a los interesados de toda la documentación aportada y convocará a los mismos a una comparecencia para buscar la avenencia entre ellos.

También notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad en el que se encuentren inscritas las fincas, al objeto de que se expida certificación de titularidad y cargas de las mismas, haciendo constar el Registrador por nota al margen de cada una de las fincas afectadas los datos del expediente.

No obstante la aparente sencillez del procedimiento, lo cierto es que esta reforma no ha sido en absoluto afortunada y ello porque, al igual que sucede con los expedientes de dominio, ningún profesional en su sano juicio puede recomendar el procedimiento, o sin la previa advertencia de estar gastando quizás inútilmente el tiempo y el dinero, ya que tras el proceso de formación del expediente ante el notario (obtención de documentación, citaciones y notificaciones a las partes), estando las partes conformes y gastado el dinero, la Ley Hipotecaria otorga al registrador de la propiedad la facultad de dejar todo en agua de borrajas si tiene “dudas fundadas sobre la posibilidad de que el acuerdo de deslinde alcanzado encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidades hipotecarias”.

En todo caso, dado que el deslinde notarial se realiza siempre de común acuerdo, caben dos posibilidades que no podemos olvidar:

1.- Que el acuerdo exista desde un principio, en cuyo caso y si comparecen voluntariamente todas las partes no es necesario citarlas y basta con pedir la información registral para ultimar el expediente (debido a que en el escrito no hay por qué expresar los colindantes registrales, aunque el trámite me parece absurdo de indicarse tal extremo)

2.- Que el dueño de la finca trate de llegar a un acuerdo con el o los colindantes, en cuyo caso el procedimiento ha de cumplir cada uno de los requisitos de citaciones y comparecencias exigidas por la ley.

Procedimientos judiciales

¿Pero qué pasa cuando los terrenos están confundidos de “forma tal que no se pueda tener conocimiento exacto de la línea perimetral de cada propiedad” (Tribunal Supremo Sala 1ª Sentencia 27 mayo 1974), y que no haya posibilidad de acuerdo entre los vecinos? Tanto en el caso de fincas inscritas como aquellas no inmatriculadas, solo quedará el recurso al procedimiento del juicio declarativo correspondiente, sin que en este caso sea preciso el ejercicio independiente y autónomo de la acción de deslinde, por ir implícita en las contradictorias de dominio o deducirse en conjunción con una reivindicatoria (Tribunal Supremo Sala 1ª Sentencia 23 mayo 1967).

El  amojonamiento para fijar los límites de la finca

Amojonar es el hecho de señalar con mojones o hitos los vértices que tenga el perímetro de una propiedad.

El Método a emplear para ello ha de ser el de comparar la cartografía digital con la realidad del terreno, tratando de detectar puntos comunes con el plano. Para ello se realizará un levantamiento topográfico y el replanteo.

Habitualmente se emplean materiales duraderos como la piedra natural o el hormigón, que sean de una forma estable (troncocónica o piramidal). Debajo de las piedras se colocará una capa de cal o carbón que sirva de testigo para el supuesto de que despareciera el mojón.